Penjamin emisi hipotek menilai jumlah total hipotek yang tersedia untuk pembeli rumah berdasarkan status kredit mereka.
Risiko kredit hipotek menggambarkan konsekuensi ekonomi yang lebih luas dari pemegang hipotek yang gagal membayar kembali pinjaman mereka. Dalam ekonomi cararn, ini dapat mencakup berbagai risiko. Paling sederhana, risiko kredit hipotek hanya mengacu pada risiko yang ditimbulkan kepada pemberi pinjaman tertentu pada pinjaman rumah tertentu. Dalam arti yang lebih rumit, ini dapat merujuk pada risiko di pasar untuk sekuritas yang didukung hipotek. Dalam kasus yang paling ekstrim, ini dapat merujuk pada risiko bagi perekonomian secara keseluruhan.
Sekuritisasi melibatkan bank mengumpulkan uang dengan menerbitkan sekuritas berbasis hipotek.
Ada unsur risiko setiap kali bank meminjamkan uang kepada pemilik rumah. Ukuran paling sederhana dari risiko kredit hipotek adalah risiko pemilik rumah gagal membayar; ini biasanya dinilai dengan kombinasi tingkat pendapatan peminjam, jumlah pinjaman, dan peringkat kredit peminjam seperti skor FICO. Bank biasanya akan menilai risiko dalam pengertian yang lebih canggih, dengan mempertimbangkan keadaan pasar perumahan, yang akan mempengaruhi berapa banyak uang yang dapat diperoleh kembali jika hipotek harus diambil alih.
Peminjam yang tidak dapat memenuhi persyaratan hipotek mereka dapat menghadapi penyitaan bank.
Namun, pengaturan langsung antara peminjam dan pemberi pinjaman bukanlah satu-satunya risiko kredit hipotek. Ini karena praktik sekuritisasi. Ini melibatkan bank mengumpulkan uang dengan menerbitkan sekuritas berbasis hipotek. Ini adalah produk keuangan di mana pendapatan pada akhirnya berasal dari pembayaran hipotek pelanggan, dengan risiko yang menyertainya bahwa pelanggan mungkin gagal bayar dan dengan demikian pendapatan tidak akan ada.
Biasanya, produk semacam itu melibatkan pengemasan beberapa hipotek menjadi satu kumpulan, kemudian membagi kumpulan ini di antara banyak investor. Oleh karena itu, setiap investor memiliki hak atas sebagian kecil pendapatan dari setiap hipotek di kumpulan. Teorinya adalah bahwa ini menurunkan risiko bagi investor karena mereka memiliki lebih sedikit kerugian dari peminjam individu yang gagal bayar.
Pada kenyataannya, ada dua unsur yang dapat meningkatkan bentuk risiko kredit hipotek ini. Salah satunya adalah bahwa faktor yang mempengaruhi kemampuan pembayaran kembali satu pemegang hipotek, seperti pengangguran atau kenaikan suku bunga , mungkin meluas yang berarti banyak pemegang hipotek gagal bayar pada saat yang sama. Yang lainnya adalah bahwa cara hipotek dikemas bersama dapat mempersulit penilaian risiko kredit individu dan dengan demikian tingkat risiko keseluruhan dari keamanan yang didukung hipotek.
Dalam konteks yang lebih luas, ini dapat menimbulkan risiko kredit hipotek bagi seluruh perekonomian. Pada tahun 2007 hingga 2008, meningkatnya tingkat default hipotek menciptakan masalah keuangan bagi beberapa bank besar ketika mereka dipaksa untuk merevaluasi aset termasuk sekuritas berbasis hipotek. Revaluasi ini menyebabkan beberapa bank dan lembaga keuangan lainnya menghadapi masalah likuiditas. Sementara beberapa keluar dari bisnis, yang lain diberi bantuan keuangan oleh pemerintah nasional untuk kepentingan memelihara sistem perbankan secara keseluruhan. Ini memiliki konsekuensi untuk keuangan fiskal dan telah disalahkan untuk memperburuk defisit publik.