Central Business District di India: Karakteristik, Urutan Hirarki, dan Masalah!
Area pusat kota dikenal dengan berbagai nama seperti Pusat Kota, Kawasan Pusat Bisnis (CBD), Pusat Perbelanjaan Premier, dll. Nomenklaturnya dikaitkan dengan berbagai urutan ukuran kota.
Kota adalah aglomerasi yang kompleks dari berbagai kegiatan – ekonomi, sosial, budaya, dll. ‘Area sentral’ kota adalah bagiannya yang berbeda yang diidentifikasi sebagai pusat kegiatan pemasaran, bisnis dan keuangan serta sektor padat bangunan di mana jalur-jalur transportasi berkumpul dari berbagai bagian dan hampir dari segala arah. Oleh karena itu dikenal sebagai pusat kota. Dengan kata lain, pusat kota adalah area khusus dan “kawasan khusus dengan jaringan kompleks penggunaan lahan yang terkait dan terjalin”.
Di Inggris Raya, ‘pusat kota’ kota juga merupakan pusat kota dan area utama untuk pemasaran dan bisnis. Selain menjadi pusat perdagangan, kota pusat berfungsi sebagai kawasan ritel yang diapit oleh toko, toko, gedung perkantoran, bank, klub, hotel, teater, museum, dan kantor pusat organisasi.
Johnson berpendapat bahwa hampir tidak ada perbedaan antara pusat kota dan CBD. Di sini penggunaan lahan perumahan dan industri telah bergabung secara spontan dengan penggunaan khusus CBD… “Dan perbedaan antara area pusat kota dan CBD lebih mudah dibuat dalam teori daripada dalam praktik”. Jika penggunaan bisnis non-sentral seperti tempat ibadah dan lembaga pendidikan yang juga umumnya terletak di pusat kota dikecualikan, maka penetapan CBD yang kompak hampir tidak mungkin dilakukan.
Karakteristik CBD:
Aksesibilitas adalah salah satu atribut CBD yang paling signifikan. Itu memiliki kualitas yang dapat diakses dari hampir semua daerah pemukiman yang terletak di sekitar zona tengah dan luar kota yang jauh. Pusat kota itu sendiri adalah kumpulan bangunan bertingkat yang ditempatkan dengan rapi di kedua sisi jalan raya utama. Bangunan bertingkat umumnya ditempati oleh perdagangan dan kantor bisnis.
Di kawasan CBD, persaingan untuk mendapatkan tanah menjadi terlalu akut untuk diatasi, dan karena alasan inilah bangunan menunjukkan ekspansi vertikal daripada horizontal. Bangunan tersebut jarang digunakan untuk tempat tinggal karena intensitas dan kepadatan penggunaan bisnis. Namun, di kota-kota di kawasan berkembang, kawasan pusat bisnis juga ditempati secara sporadis oleh pemukiman, dan dalam beberapa kasus, lantai atas digunakan untuk pemukiman.
Di Delhi, Mumbai dan Kolkata, lebih dari 25 persen lantai atas bangunan bertingkat digunakan untuk tempat tinggal. Tetapi kasus dunia Barat berbeda. Di London, diperkirakan tidak lebih dari 5.000 populasi pada tahun 1961.
Selain itu, meskipun manufaktur tidak membentuk atribut CBD, namun penerbitan surat kabar dan buku ditemukan berlokasi di banyak kota. Ini mungkin karena fasilitas penjualan dan peredarannya termasuk kemudahan transportasi dan komunikasi.
Area pusat kota yang didominasi bisnis tidak boleh disalahpahami sebagai ‘homogen’ dalam aspek penggunaan lahan perkotaan. Hal ini ditandai dengan spesialisasi internal penggunaan campuran mengenai ritel. Di sana orang dapat menemukan gaun siap pakai, peralatan, barang dagangan umum, alas kaki, barang elektronik, toko obat-obatan, penjahit dan pakaian, penganan, jam tangan, restoran dan pakaian wanita modis, ornamen, dll. Persaingan untuk lokasi pusat telah meningkat seiring dengan diversifikasi belanja dan dengan spesialisasi. Diamond telah mengidentifikasi tiga area khusus di CBD Glasgow. Ini adalah kantor, grosir dan eceran.
Baru-baru ini, ada bahaya bahwa fungsi pusat kota akan hancur total karena menjadi sangat tidak dapat diakses. Kemacetan lalu lintas telah menjadi fenomena umum, terutama di kota-kota besar di negara-negara Dunia Ketiga, “… kota memiliki banyak hal untuk ditawarkan kepada kita ketika kualitas hidup di dalamnya tinggi dan banyak masalah bagi kita jika tidak”.
Kelangsungan praktis CBD bahkan tidak 50 persen mungkin untuk berfungsi. Bahkan kawasan CBD negara maju tidak secara sempurna memenuhi tujuannya, dan disibukkan dengan masalah yang tidak dapat diperbaiki. Sebenarnya, ada sedikit koordinasi antara teori dan praktek tentang konsep CBD. Namun demikian, motif CBD yang beragam belum mampu meminimalkan daya tariknya yang luar biasa.
Dengan tersebarnya kota-kota dan bermunculannya sektor perumahan di berbagai bagian jauh dan luas, kota-kota besar seperti Delhi, Kanpur, Hyderabad-Secunderabad di India hancur menjadi area bisnis ritel anak perusahaan.
Signifikansi CBD primer telah diminimalkan karena orang tidak memilih untuk mencapai pusat kota di bawah tekanan lalu lintas dan pergerakan yang tidak nyaman dari sektor perumahan mereka sendiri. Kawasan bisnis terpencil memenuhi hampir semua kebutuhan – sosial, budaya dan ekonomi – penduduk yang tinggal sekitar sepuluh hingga dua puluh mil dari pusat kota utama.
Urutan hierarkis CBD:
Kini di kota-kota di berbagai tempat tersedia fasilitas yang memenuhi kebutuhan jenis usaha pusat. BJL Berry telah mengidentifikasi tatanan hierarki di antara berbagai area bisnis. Permintaan dapat dipenuhi pada berbagai tingkat tetapi dengan tingkat ambang batas yang berbeda-beda. Hanya barang-barang yang sangat penting yang tersedia pada urutan terendah atau pada titik terdekat untuk konsumen. Ini adalah tingkat terendah di mana hanya toko barang penting yang berada dan mudah dijangkau.
Pada titik paling nyaman ini, frekuensi konsumen sangat tinggi. Tetapi dengan meningkatnya tingkat tatanan hierarkis, tingkat atau tingkat perubahan ambang batas dan sifat pusat barang yang lebih khusus ditemukan dengan tingkat frekuensi konsumen yang lebih rendah (Gambar 16.1).
Tepi CBD:
Tingkat sifat khusus barang-barang konsumen terus menurun saat seseorang menjauh dari CBD menuju tepiannya. Nilai tanah juga menunjukkan penurunan bertahap. Area tersebut ditempati di tepi oleh taman, lembaga publik, dll. Dickinson menyebut area tepi CBD sebagai ‘zona kerusakan’, sedangkan Firey menyebutnya sebagai ‘zona rusak’.
Ujung-ujungnya, CBD di banyak juta kota dipenuhi oleh pendudukan tanah yang tidak sah di mana penggunaan lahan campuran telah berkembang. Pusat-pusat perkotaan pada tahap ini tumbuh dengan mengorbankan pedesaan sekitarnya, menghancurkan lanskap sekitarnya yang pada akhirnya bergantung. Ia juga dikenal sebagai area pengabaian dan di suatu tempat sebagai zona pembuangan.
Bentuk CBD:
Umumnya CBD menyerupai ‘Quardrate Cross’ dalam bentuk (Gambar 16.2). CBD tidak perlu menempati pusat geografis kota. Mungkin jauh dari itu di mana spesialisasi penggunaan lahan berkembang untuk menjadikan titik ruang sebagai area bisnis tatanan pusat yang melayani semua jenis orang untuk semua jenis barang dari semua bagian kota. Bentuk CBD bergantung pada sifat kota, populasinya, luas wilayah, dan yang terpenting, penggunaan lahan. Ia juga memiliki hubungan dengan lembaga-lembaga sosial dan budaya.
Bentuk dan ukuran CBD tidak merata ke segala arah. Di dekat tepinya, zona pengabaian atau pembuangan dapat mendistorsi bentuknya yang biasa. Demikian pula, zona asimilasi juga mempengaruhi bentuk permukiman di tepiannya yang ditempati oleh komunitas bisnis. Pada peta, bentuknya terlihat dua dimensi sebagai salib kuadrat, namun kenyataannya berbentuk tiga dimensi, dan paling baik divisualisasikan sebagai piramida – seperti sosok dengan alas berbentuk tidak beraturan, dan tinggi bervariasi sebanding dengan pusat bisnis total area lantai.
Penggunaan Lahan di CBD:
Dua kelompok penggunaan lahan rata-rata terlihat:
(a) penggunaan kantor-layanan-keuangan, dan
(b) Penggunaan bisnis ritel. Kegiatan usaha grosir dan unit rumah tinggal serta pabrik tidak menjadi bagian darinya. Selain itu beberapa lembaga seperti dewan kota administrasi, lembaga publik lainnya, taman, gereja, tempat ibadah, dll, juga tidak menjadi bagiannya.
Daftar berbagai penggunaan berikut dapat menunjukkan berbagai penggunaan CB dan non-CB:
Batasan CBD:
Merupakan pekerjaan yang sulit untuk membatasi CBD secara akurat karena penggunaan lahan di bagian tengah kota juga bervariasi dari satu kota ke kota lainnya. Ada banyak perbedaan di wilayah pusat negara maju dan berkembang. Metode apa pun yang digunakan oleh penulis barat hampir tidak cocok dengan lingkungan perkotaan universal. Belum ada metode standar untuk membatasinya. Namun, beberapa metode telah diberikan di sini yang mungkin mencerminkan sifat kerja lapangan yang terlibat dalam penentuannya .
(1) Teknik W. William – Olsson: Metode ini memperhitungkan ‘indeks sewa toko’ yang merupakan total sewa toko sebuah bangunan dibagi dengan panjang bagian depannya. Tetapi karena kesulitan yang terlibat dalam pengumpulan data tersebut, hal itu tidak dapat dilakukan. Di India tidak ada yang mengungkapkan nilai sewa yang benar.
(2) Sund dan Isachsen menggunakan perputaran total atau perdagangan alih-alih sewa toko total. Namun, sekali lagi, ini lebih tidak dapat diandalkan untuk diperoleh dan di negara-negara berkembang jenis data yang diperoleh dari Dewan Kota (Departemen Pemasaran) ini benar-benar palsu. Oleh karena itu, sangat sulit untuk menyiapkan peta dari data tersebut di atas dan gambar yang diperoleh sebagian besar tersebar.
(3) Bangga kaki digunakan untuk menemukan area bisnis dalam kota dengan blok-depan-volume penjualan untuk setiap sisi blok dari semua toko yang alamatnya menunjukkan bahwa mereka berada di depan sisi itu. Tetapi metode kaki Bangga juga melibatkan kelemahan karena tidak peduli dengan aktivitas kantor dan bank.
(4) Upaya lain yang dapat dilakukan antara lain data ketinggian bangunan, persebaran penduduk, arus lalu lintas dan pejalan kaki, data valuasi dan penggunaan lahan. Beberapa ketinggian bangunan minimum dapat diambil sebagai titik batas untuk menandai ketinggian yang lebih tinggi secara lot sebagai batas area CBD. Jika hasil batas yang diperoleh tidak beraturan, hal yang sama dapat diperhalus dengan mendasarkan peta pada balok-balok, bukan pada petak-petak. Populasi unit tempat tinggal, arus pejalan kaki, volume lalu lintas juga dapat membantu dalam membatasi area yang dimaksud.
Kriteria yang tepat dapat dipilih setelah studi empiris dekat kota pusat. Tentu saja, itu bervariasi dari kota ke kota, ukurannya, ekonomi, budaya dan berbagai kegiatan yang sentripetal ke daerah tersebut.
Metode paling sederhana adalah memplot penggunaan lahan untuk penetapan CBD. Di mana pun ada jeda penggunaan CB dan non-CB pada peta, sebuah titik dapat diplot untuk setiap jalan. Tetapi ini harus diputuskan dengan hati-hati bahwa, “berapa banyak jeda yang harus ada untuk menemukan suatu titik?” Masalah ini dipecahkan dengan penerapan Metode Indeks Bisnis Pusat (lihat Gambar 16.3).
Delimitasi dapat dilakukan sebagai:
(a) Sebuah blok harus memiliki Central Business Height Index (CBHI) 1 atau lebih, dan
(b) Indeks Intensitas Bisnis Pusat (CBII) sebesar 50 persen atau lebih,
Dimana CBHI adalah singkatan dari C space + ground floor area dan CBII untuk C Space/Total Space × 100
Profil untuk setiap cerita blok disiapkan. Skala horizontalnya sama dengan peta dasar sebuah kota. Metode ini tidak cocok untuk kota-kota kecil yang hanya beberapa blok saja yang dapat memenuhi ukuran CBHI dan CBII. Di India, metode ini hanya berlaku untuk empat kota metropolitan utama. Area CB di kota lain dapat diidentifikasi dengan memplot penggunaan CB di peta.
Beberapa Masalah yang Dihadapi CBD:
Hampir seluruh kawasan CBD menjadi padat pada saat jam sibuk dan di dekat titik Persimpangan Nilai Tanah Puncak (PLVI) pergerakan lalu lintas menjadi masalah serius. Ini harus disalurkan dengan merencanakan jalan arteri dan menunjukkan tempat-tempat untuk melarang pergerakan lalu lintas. Tempat parkir harus disediakan di semua sisi setidaknya satu hingga dua jarak jauh dari PLVI. Tanpa fasilitas parkir selalu ada ketidakamanan dan bahaya bagi pejalan kaki.
Kolkata memiliki volume lalu lintas pejalan kaki terbesar dan masalah di kawasan CBD diperparah oleh perambahan oleh pedagang. Calcutta Urban Development Project (CUDP) membangun plaza parkir bawah tanah di CBD. Perampasan bagian depan jalan dan pendudukan jalan setapak yang tidak sah harus dilarang keras. Tepi CBD terkenal ditempati oleh daerah kumuh dan hawar. Di Delhi, CBD lama termasuk Sadar Bazar dan Chandni Chowk dipengaruhi oleh daerah kumuh dan hawar.
Umumnya di India, ukuran rata-rata kota tidak memiliki CBD yang berbeda seperti kota-kota di Amerika Serikat dan Eropa Barat. Seseorang dapat mengidentifikasi CBD kompak di kota metropolitan Kolkata (Chowringhee), Mumbai (Kalba Devi-Tank Rd.), Bangalore (MG Road), Delhi (Old Chandni Chowk), New Delhi (Connaught Place), dll.
Identifikasi area CBD di India tidak dimungkinkan melalui Metode Indeks Murphy-Vance. Mungkin tidak ada satu pun area yang padat. Tetapi di kota-kota kita, dengan struktur banyak inti, mungkin ada area pusat kecil yang dikembangkan di sekitar inti yang berbeda. Pembatasannya dimungkinkan dengan memplot pada peta pusat-penggunaan lahan bisnis.
Kota-kota yang tidak direncanakan di India memiliki area CB dengan bentuk terdistorsi dan mungkin tidak seperti ‘persilangan kuadrat’. Perbedaan lain yang membuat wilayah CB di India berbeda secara alami dari rekan barat mereka adalah penggunaan tempat tinggal mereka. Sebagian besar wilayah tengah di India ditempati oleh bangunan semi-perumahan dan memiliki kepadatan penduduk yang tinggi yang merupakan ciri yang tidak biasa di wilayah Tengah Barat.
Area CB di kota-kota India sangat diapit oleh toko-toko pemasaran ritel yang serampangan, jalan sempit dan berliku-liku, kemacetan lalu lintas, kondisi sanitasi, tidak adanya jalan setapak dan tempat parkir, dan yang terpenting, permukiman kumuh dan penghuni liar. Ini memiliki tampilan yang tidak sehat dan pergerakan di dalam area bisnis pusat negara kita agak tidak menyenangkan dan merupakan pekerjaan yang sulit.
