Artikel ini memberikan catatan studi tentang masalah pasar tanah di India.
Diperkirakan bahwa menghapus hambatan pasar tanah dapat memberikan kontribusi tambahan 1 persen untuk tingkat pertumbuhan PDB India.
Judul dan Rekaman :
Isu penting lainnya dalam pengembangan real estat adalah hak atas properti. Di India, Negara Bagian tidak mengesahkan hak milik atas perumahan atau tanah. Catatan pendapatan bukanlah dokumen kepemilikan, dan kepemilikan ditetapkan hanya dengan urutan transfer sebelumnya.
Dengan demikian, pertanyaan mendasar tentang judul sering kali menimbulkan litigasi yang sangat besar. Saat ini ada tiga undang-undang yang berkaitan dengan transaksi properti yang melibatkan pengalihan kepemilikan kepentingan kepemilikan.
Ini adalah Undang-Undang Pengalihan Properti, Undang-Undang Pendaftaran India, dan Undang-Undang Bukti India. Penelaahan atas ketentuan-ketentuan dalam Undang-Undang ini mengungkapkan sejumlah kekurangan . Sebagian besar transaksi penjualan dilakukan melalui surat kuasa untuk menghindari biaya transaksi seperti pendaftaran, bea meterai, pajak properti, dll.
Sistem tersebut, sebagaimana adanya, membebankan tanggung jawab pada pihak pembeli sehubungan dengan pemeriksaan hak milik. Hasilnya adalah sertifikat tanah yang lemah dan ketidaktransparan dalam transaksi properti, sehingga menghambat pengembangan real estat skala besar.
Hak atas tanah telah menjadi penting untuk penanganan dokumen hak atas tanah yang lebih efisien, untuk memberikan jaminan kepemilikan yang lebih besar bagi mereka yang menduduki tanah, untuk mengimbangi permintaan yang lebih besar untuk penyerahan kembali, untuk dukungan yang lebih baik untuk penggadaian dan investasi, untuk menghadapi peningkatan yang stabil dalam jumlah pengguna swasta dan publik yang melakukan penyelidikan rutin tentang kepemilikan tanah.
Dalam konteks ini, Undang-Undang Pendaftaran dan Undang-Undang (Amandemen) Terkait Lainnya, 2001 telah mengusulkan pendaftaran wajib atas dokumen-dokumen yang berkaitan dengan pelaksanaan sebagian kontrak mengenai harta tak bergerak (dicakup oleh pasal 53A Undang-Undang Pengalihan Properti), untuk mencegah kerugian pendapatan ke negara bagian.
Undang-undang tersebut juga berupaya mengekang praktik menghindari pendaftaran akta dengan mengalihkan properti melalui surat kuasa dan perjanjian jual beli. Meskipun Undang-Undang ini telah mendapat persetujuan Presiden dan telah diumumkan dalam Lembaran Negara Resmi, namun mulai berlaku pada tanggal yang akan diberitahukan oleh Pemerintah.
Monopoli Lahan Perkotaan:
Banyak kota telah membentuk badan pembangunan (seperti DDA di Delhi) dan menyerahkan kendali atas semua tanah perkotaan dalam yurisdiksi kotapraja kepada mereka dengan keyakinan bahwa mereka akan bertindak demi kepentingan publik. Namun, agensi semacam itu cenderung berperilaku seperti monopoli.
Adalah kepentingan perusahaan monopoli untuk membatasi pengembangan dan penjualan tanah baru dan menjaga harga tetap tinggi, untuk memaksimalkan keuntungannya sendiri. Pengenalan ledakan konstruksi yang kompetitif mengharuskan penghapusan monopoli lembaga semacam itu atas tanah perkotaan dengan sepenuhnya memisahkan kendali atas tanah dari pembangunannya.
Ada peluang besar untuk memanfaatkan portofolio besar aset real estat yang belum dimanfaatkan dan kurang dimanfaatkan dari berbagai lembaga Pemerintah. Upaya sadar dari pihak lembaga-lembaga ini, ditambah dengan inisiatif kebijakan, dapat membuka nilai dari aset-aset yang bermasalah ini. Pendapatan yang dihasilkan dari inisiatif tersebut dapat dimanfaatkan untuk pembangunan infrastruktur.
Kemitraan Publik-Swasta:
Partisipasi swasta dalam perumahan memberi jalan bagi mantra baru kemitraan publik-swasta. Di bawah ini, Pemerintah memperoleh tanah yang kemudian dikembangkan untuk penggunaan perumahan/komersial oleh pengembang swasta.
Salah satu contohnya adalah ‘Proyek Ambuja Bengal’ di Kolkata, yang merupakan usaha patungan antara Dewan Perumahan Benggala Barat dan Grup Semen Ambuja Gujarat. Proyek perumahan melayani kebutuhan perumahan dari berbagai kelompok pendapatan dengan membangun gedung-gedung ‘low density high rise’.
Konversi Lahan Pedesaan menjadi Pemanfaatan Perkotaan:
Konversi tanah pedesaan dengan harga pasar harus sepenuhnya didekontrol dan diserahkan kepada pasar. Saat ini, di Delhi, lahan desa bersejarah yang terletak di dalam batas kota tidak dapat diubah untuk mengembangkan koloni perkotaan. Kehadiran ‘desa urban’ di tengah ibu kota merupakan anakronisme dan bukti kebijakan yang buruk. Pembatasan perluasan batas kota ke wilayah desa sekitar harus dihilangkan.
